Слабая помощь государственного регулирования рынка аренды жилья в РФ оставляет желать лучшего, добавляя арендатору лишнюю головную боль при поиске жилья. Можно воспользоваться платными услугами от риэлторских компаний, которые помогут найти жилье в указанном районе, но, как показывает практика, хороший риэлтор попадается в одном случае из десяти. Кроме того, комиссия риэлтора может легко доходить до стоимости месяца проживания.
Шаг 1: Поиск
Проверка виртуального объявления
Сейчас функционирует множество агрегаторов по поиску недвижимости: Cian, ДомКлик и Яндекс.Недвижимость, а также группы в социальных сетях: Flats for Friends, или виртуальные доски объявлений: Avito и Юла. Чаще всего, арендаторы размещают свои объявления сразу на нескольких площадках, поэтому потратив чуть больше времени, можно сэкономить на подписке того же The Locals.
Прежде всего рекомендую определить среднюю стоимость квартиры в желаемом районе, от этого зависит конечная цена аренды. Правило простое: чем выше кадастровая стоимость, тем выше будет стоимость аренды. Проверьте развитость инфраструктуры, включая транспортную доступность, расположение продуктовых магазинов, библиотек, прачечных, гипермаркетов, ВУЗов, стоянок и поликлиник. Их удобное расположение также повышает цену. Если вы не уверены в выбранном районе, лучше пожить в нем посуточно, а лишь потом решить стоит ли здесь снимать здесь жилье долгосрочно.
Рекомендую проанализировать политическую привязанность жителей района к той или иной политической партии. Политическая грамотность населения на порядок уменьшает риск попасться на неадекватных соседей и собственников.
В общем случае, обычно за большую ренту предлагают лучший выбор. Однако, стоит внимательно осмотреть за что набивают дополнительную цену. Переплата за счет хорошей техники, большого ТВ формата 4К или советского фарфорового сервиза себя вряд ли оправдывает. Впрочем, важно выбирать характеристики лично под себя и не бояться торговаться.
Кто является собственником и наличие обременений делается через выписку из ЕГРН: rosreestr.gov.ru
Определение собственника/агента
Большинство объявлений в интернете и газетах идет от агенств, процентов 80-90 из них это завлекалово. Вы звоните по поводу конкретной квартиры или комнаты, вам говорят что она уже сдана, но предлагают другие варианты, которые зачастую хуже, дороже, и т.п. Более того, некоторые из них предлагают за небольшую сумму отправлять вам SMS с адресами квартир из своей базы, само собой, не предоставляя никаких гарантий и договора. Кроме таких явных мошенников, неприятно наткнуться и на обычного непутевого агента, который будет спамить вас каждый день или передаст ваш номер другим агенствам.
Сами агенства «мешают» хозяевам квартир найти на прямую людей, как минимум срывают объявления о сдаче. Поэтому известные агрегаторы недвижимости самостоятельно пытаются определить собственника, но обзвонщики бывают ловчее и успешно обманывают хитрые алгоритмы. Чтобы снизить риск наткнуться на агентское предложение, предлагаю ориентироваться по следующим правилам:
- Агенты по жилью после 22:00, в особенности в выходные, почти не выходят на связь.
- Платные объявления оставляют почти всегда собственники.
- Если в объявлении всего одна или две-три фотографии — это почти наверняка агент.
- Если телефон указан на фотографии или фотография низкого качества — это почти наверняка агент.
- В объявлении указан адрес офиса строительной компании.
- Собственники начинают усиленно сдавать жилье в летний сезон, тогда как агенства проявляют высокую активность весь круглый год.
- Общаются только через личку или почту.
Проверка наличия арестов и задолженностей проводится через сайт ФССП: fssp.gov.ru
Наличие судебных дел в отношении продавца делается через сайт: arbitr.ru
Шаг 2: Договор
Осмотр жилья
Прежде расскажу несколько интересных историй найденных в интернете.
1) Кидалово от информационного агентства:
- Перед просмотром квартиры меня попросили подъехать в офис для сверки документов и подписания договора.
- В офисе дали связаться с хозяином квартиры, с которым якобы уже договарились о встрече.
- После чего с меня захотели взять несколько тыс. рублей за предоставленные «хлопоты».
- Далее дополнительно выдали лист А4 с информацией номеров телефонов собственников.
- Я выехал на просмотр квартиры. По приезду, собственник был не доступен по телефону.
- На звонок агентству мне ответили: «Информацию мы предоставили, остальное не наши заботы».
Итог: по факту агенство предоставило только информационные услуги за которые клиент заплатил у них в офисе.
2) Суточная квартира выданная за свою:
- Я приехал на просмотр. Меня все устраивало: квартира дешевая, состояние отличное.
- При заключение договора выясняется, что у хозяина отсутствуют оригиналы документов, но он взял с собой копии право устанавливающих документов на квартиру.
- При моей просьбе заключить договор позже, после ознакомления с оригиналами документов, последовал резкий отказ с требованием внести залог.
- При моем отказе от внесения залога без предоставлении оригиналов, я был грубо послан из квартиры.
Итог: неблагополучная семья, где родственник владельца использует аренду недвижимость на «птичьих правах».
3) Под маской хозяина:
- Через мессенджер договорился с хозяином осмотреть жилье.
- В переписке он запросил символическую предоплату, мотивируя это тем, что слишком много случаев простого просмотра.
Итог: так мошенники берут предоплату и перестают выходить на связь.
4) Сосед алкашня:
- Осматривая квартиру, на лестничной площадке я подошел к квартире по-соседству.
- Обращая внимание, что у «предбанника» на постеленном коврике заметно виднелись следы от разлитых напитков.
- Дверь была советская, немытая и разодранная.
- Прислушавшись, в квартире были громкие разговоры.
Итог: связываться с соседом алкашней себе вреднее. Буйный алкаш может повредить вам здоровье или имущество, тогда как тихий алкаш не следит за порядком, устраивает постоянную вонь в подъезде или шумит в течении ночи за просмотром фильмов или музыки.
5) Попался на удочку «для показа»:
- Я договорился с агентом посмотреть апартаменты. Их состояние было превосходное, цена не кусалась.
- Перед осмотром, по словам агента, он не смог дозвониться до хозяина и решил не тратить наше время, а показать другие апартаменты поблизости.
- Соседние апартаменты оказались более запущенные, причём с завышенной ценой.
- После мы поехали на изначальное место. Состояние внутри заметно отличалось по фотографиям указанных в объявлении.
Итог: неподходящие квартиры были предназначены для того, чтобы следующие за ними довольно обычные квартирки казались более фешенебельными.
Проверка «на месте»
Не забудьте сравнить адреса, указанные в объявлении и продиктованные для визита на просмотр. Если они не совпадают, вам следует насторожиться.
Запомните, все встречи проводить исключительно в сдаваемом жилье. Если приглашают перед просмотром квартиры заехать в некий офис или кафе, — таких смело шлите.
- Опросите соседей.
- Проверьте толщину стен. Конечно лучше брать монолит кирпич.
- Узнайте год постройки.
- Проверьте состояние канализации и слива вод.
- Узнайте где ближайшая мусорка и работает ли мусоропровод.
- Проверьте есть ли сквозняк от окон.
- Зимой проверьте состояние батарей, в теплое время спросите про их состояние у хозяина.
- Сфотографируйте все счетчики.
Проверка документов
Потребуйте документы на собственность. Проверить собственника можно через Росреестр.
Подписание контракта и опись имущества
Прежде небольшая история.
Оформление через юриста.
- Собственник жилья просит меня встретиться с их юристом якобы для проверки всех документов.
- В случае моего сомнения, хозяин долго убеждает, в том что дешевле все сделать через юриста, а не через агента, который берет 100%-ую комиссию.
- За свои услуги юрист возьмет предоплату в размере 3-5 тыс. рублей, которые войдут в месячную стоимость данной квартиры.
Итог: это цыган-балабол. При возникновении данной ситуации, просто прекратите разговор, иначе потеряете свои деньги и время.
Если вам необходимо внести задаток, для удержания за собой жилья – делайте это только в присутствии свидетеля.
В интернете можно найти множество готовых бланков, распечатать и взять собой, главное получить данные и подпись от собственника. Это закрепит юридически ваши права на аренду.
Запомните, договор аренды заключают собственник жилья и арендодатель напрямую, третьи стороны никак не участвуют в подписании.
Уточняйте детали контракта заранее. Узнайте, какие вещи и мебель останутся в момент заселения. Я таким образом уже при заселении обнаружил практически полностью пустую квартиру.
Важный пункт, если вы заселяетесь в готовую квартиру, с недавно сделанным ремонтом, во время описи имущества оцените физическое состояние и гарантированный срок вещей. Таким образом, вы обезопасите себя в случае форс-мажора от оплаты полной стоимости залоговых вещей постоянно случающихся после завершения срока действия их гарантии. Аналогично, вы вправе обратиться к собственнику, если какая-либо описанная вещь в контракте сломалась во время срока ее эксплуатации, потребовав аналогичную замену, либо ее бесплатный ремонт.
Оплата и получение ключа
Стало привычным для рынка, что оплата коммуналки ложится на клиенте. Важно сразу уточнить, что именно и в каких объемах входит в цену аренды: траты на газ, воду, электричество, интернет и т.п. Если всю коммуналку скидывают на вас, уточните сколько человек прописано в квартире, чтобы потом не пришел нехилый такой счет на 5 человек, а то и больше. Эти траты в зависимости от помещения могут достигать дополнительно несколько тысяч рублей в месяц.
Временная регистрация тоже поднимает цену, но не сильно. Запомните, нежелание хозяина делать временную регистрацию, особенно в Москве, обусловлено отнюдь не экономическими причинами, скорее всего перед вами человек слабо разбирающийся в законодательстве.
Оплата страхового депозита, залога, месячной ренты, комиссии агента производится только после:
- Подписания договора;
- Передачи помещения;
- Проверки всех оригинальных документов;
- Проверки личности собственника.
Агентская комиссия, если она есть, оплачивается в самую последнюю очередь (также как оплата других лиц), только после подписания договора аренды, который перед подписанием важно внимательно прочесть.
От оплаты наличными стоит отказаться мотивируя это тем, что доказать оплату в таком случае будет сложнее. Оплату через специальные терминалы тоже следует обходить стороной, это сэкономит вам время на нудные поездки. Лучше договориться совершать межбанковский перевод, однако, в случае разных банковских операторов, вы дополнительно каждый раз будете оплачивать комиссию. Поэтому ее следует также включить в ваш бюджет.
Окончательный переезд в квартиру
Соберите и аккуратно сложите свои вещи. При возможности, воспользуйтесь сервисом грузоперевозок. Какие из них лучше, достойны отдельной статьи.
Вы переехали! Что дальше? Снова снимите показания счетчиков, данные не должны сильно отличаться от тех что были при первом осмотре. Проверьте розетки, интернет, приборы. Познакомьтесь с соседями, добавьтесь в общий домовой чат. Узнайте номера справочных и диспетчерских, сделайте временную регистрацию, прикрепитесь к ближайшей муниципальной поликлинике.
